“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。”中共中央政治局7月28日召開會議，用72個字部署下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)工作，釋放了重要信號。

隨著融資端傳遞出破冰信號，近期多家房企密集發(fā)債融資。統(tǒng)計顯示，僅7月21日~26日的一周內(nèi)，包括華潤置地有限公司(以下簡稱“華潤置地”)、新城控股集團股份有限公司(以下簡稱“新城控股”)等房企擬發(fā)行、獲受理或已發(fā)行的債券規(guī)模已近310億元。

克而瑞研究中心認為，房企6月份以來融資規(guī)模大幅增長，一方面是由于房企融資政策邊際改善，前期積壓的融資需求集中釋放;另一方面因為下半年房企到期債券金額較大，存在較強的“借新還舊”意愿。

融資邊際改善的同時，房企償債高峰也已到來。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年下半年尚在存續(xù)期的債券余額為4920.7億元，一年內(nèi)到期余額為9723.7億元，7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰，單月到期余額超千億。

此外，“保交樓”正成為房企的頭等大事，而對于部分房企而言，保證交付也是頭等難事。今年7月，銀保監(jiān)會負責人在回應(yīng)“保交樓”問題時表示，將主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，滿足房企合理融資需求。

房企密集發(fā)債

從近期房企發(fā)債情況來看，“有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的政策正在有效落實。

7月21日，萬科企業(yè)股份有限公司(以下簡稱“萬科”)披露了2022年度第一期綠色中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果。公告顯示，2022年7月19日~20日，萬科發(fā)行了2022年度第一期綠色中期票據(jù)，發(fā)行金額為30億元，利率3%，募集資金已于2022年7月21日到賬。

7月25日，保利發(fā)展控股集團股份有限公司(以下簡稱“保利發(fā)展”)2022年面向?qū)I(yè)機構(gòu)投資者公開發(fā)行公司債券(第四期)結(jié)果公告。本次債券發(fā)行工作已于2022年7月22日結(jié)束，最終發(fā)行規(guī)模為20億元。

同日，據(jù)深交所披露，華潤置地2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券(第二次)項目狀態(tài)更新為已受理。據(jù)悉，該債券類別為小公募，擬發(fā)行金額為100億元。

7月21日，新城控股發(fā)布關(guān)于公開發(fā)行公司債券獲得中國證監(jiān)會批復(fù)的公告。公告顯示，證監(jiān)會同意新城控股向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行面值總額不超過61.72億元公司債券的注冊申請。

從發(fā)債主體來看，本輪發(fā)債房企不僅有華潤置地、保利發(fā)展等國企、央企以及地方城建，也有像新城控股這樣的民營房企。

從發(fā)債資金用途來看，部分房企急需資金用于償債。例如新城控股等房企提及要將募集資金全部用于償債或回購債券，萬科等房企則表示將募集資金全部用于補充運營資金和建造項目。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年6~7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1755億元，其中民企到期債務(wù)壓力巨大，約有1178億元債券到期，占比達67%。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為4920.7億元，7~8月為年內(nèi)又一償債高峰，單月到期余額超過千億元。

融資政策持續(xù)改善

近期，“保交樓”也成為房地產(chǎn)工作的第一要務(wù)。7月17日，銀保監(jiān)會公開指出，在“保交樓”工作安排總體框架下，主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放;有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持項目并購重組，努力保持房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)有序。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，近期眾多房企，包括民企發(fā)債、配股融資等，印證了政策層面有較大幅度的實質(zhì)性放松，此種情況下半年將有望持續(xù)。從融資結(jié)構(gòu)來看，信用債在政策鼓勵下，特別是優(yōu)質(zhì)民企將獲得更多的發(fā)行機會。

上半年，融資政策在遵循“房地產(chǎn)金融審慎管理”的主線上適度調(diào)整，根據(jù)企業(yè)實際融資需求進行邊際放松。融資政策一方面鼓勵收并購類融資，同時也支持優(yōu)質(zhì)民企重歸融資市場。

今年3月，銀保監(jiān)會鼓勵機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目;5月，滬深交易所召開“信用保護工具支持民營企業(yè)債券融資座談會”，提到將通過市場化的信用保護工具，引導市場修復(fù)對民企債券的投資信心，改善民營企業(yè)融資環(huán)境，助力民營企業(yè)健康發(fā)展。

政策支持下，民營房企債券發(fā)行正逐步恢復(fù)。自5月16日碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機構(gòu)選為示范房企，部分券商也通過參與創(chuàng)設(shè)信用保護工具，協(xié)助民營房企打通公開市場融資渠道。此后，新城控股、旭輝等更多的民企被選定為示范民營房企，采用信用保護工具，分別成功發(fā)行信用債，實現(xiàn)融資超過39億元。

6月債券融資環(huán)比增長四成

在此背景下，6月份以來，房企融資已呈現(xiàn)邊際回暖跡象。

中信建投證券研報顯示，6月份，房企債券融資總額為641億元，環(huán)比上升40.4%。其中，境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模為552.1億元，環(huán)比上升52.7%。6月份，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立96個，募集資金額合計121.79億元，環(huán)比上升13.7%。

6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16443億元，繼5月年內(nèi)環(huán)比首次上升后，繼續(xù)擴大約23.7%至38.4%;同比下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8%，規(guī)模依然維持歷年較低水平。

柏文喜表示，從融資方式來看，目前除了常規(guī)的票據(jù)、公司債、配股融資等方式，要獲得ABS、REITs等資金支持，還需要房企積極梳理底層資產(chǎn)和與交易所充分溝通，并加大發(fā)行推廣力度。

實際上，優(yōu)質(zhì)房企債券融資渠道正逐步打開?？硕饠?shù)據(jù)顯示，6月房企國內(nèi)貸款于年內(nèi)首次實現(xiàn)環(huán)比上升45.8%，自籌資金環(huán)比上升28.7%，其他到位資金更是出現(xiàn)環(huán)同比雙上升。

值得注意的是，6月房企國內(nèi)貸款雖然首次出現(xiàn)環(huán)比增長，但規(guī)模仍處于歷史低位，部分房企融資難的問題仍然存在。據(jù)統(tǒng)計，6月，商票逾期的房地產(chǎn)項目較5月環(huán)比凈增加了101個，當月新增逾期項目公司至196個，而2~5月單月凈增加值均維持在200~550個?？硕鹬赋觯斍胺科笊唐庇馄谠隽糠啪?，逾期增長或迎來拐點，但行業(yè)流動性壓力是否會邊際緩和還有待觀察。

從銷售端來看，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅均已收窄。7月15日，國家統(tǒng)計局公布2022年1~6月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，單6月商品房銷售18185萬平方米和17735億元，環(huán)比分別增長66%和68%，漲幅為2015年以來6月同期最高;同比降幅分別收窄13.5%和16.9%。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)計，下半年融資相關(guān)政策或在當前導向基礎(chǔ)上，進一步做出適當調(diào)整，以滿足房企合理的融資需求。

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