情況專項(xiàng) 8·25上海房地產(chǎn)新政內(nèi)容

購(gòu)房政策 滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士 外環(huán)外不限購(gòu)，外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套

(資料圖片)

非滬籍居民家庭/成年單身：在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年 外環(huán)外不限購(gòu)

非滬籍居民家庭/成年單身：在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年 外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套

公積金政策 貸款額度 首套提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套提高至216萬(wàn)元，二套最高貸款額度提高至149.5萬(wàn)元

提取條件 支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款，支持住房公積金“又提又貸”

商貸 利率 在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策，符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

在同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)看來(lái)，此次上海樓市新政屬于精準(zhǔn)調(diào)控政策，旨在降低符合條件的居民的購(gòu)房門檻和減輕購(gòu)房壓力，緩解外環(huán)外庫(kù)存壓力及提振市場(chǎng)信心，并通過(guò)擴(kuò)大購(gòu)房群體和金融支持促進(jìn)職住平衡，加快“好房子”新規(guī)范的持續(xù)落地，有助于進(jìn)一步鞏固上海房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)。

限購(gòu)政策再松綁 釋放購(gòu)買力

上海此次發(fā)布的樓市新政包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。

在調(diào)減住房限購(gòu)政策方面，按照新政，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在上海市外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)；自購(gòu)房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

“符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)將會(huì)利好兩類人群。”宋紅衛(wèi)表示：一是市區(qū)的中端改善購(gòu)房者的置換需求，這部分購(gòu)房者把市區(qū)的房子賣掉后，到外環(huán)外做品質(zhì)的改善；二是部分原來(lái)受限于兩套住房指標(biāo)的購(gòu)房者，市區(qū)的房子不舍得賣掉，但是仍然有資產(chǎn)配置需求，同時(shí)兼顧居住改善的多元化需求，這樣就可以滿足在外環(huán)外核心區(qū)域配置低密改善產(chǎn)品。

為加大公積金支持住房消費(fèi)力度，《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策：

一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度。對(duì)繳存人購(gòu)買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金(含補(bǔ)充公積金)最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。

二是支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。對(duì)繳存人購(gòu)買上海市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購(gòu)房首付款。

三是支持住房公積金“又提又貸”。對(duì)繳存人提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，提取公積金用作首付，可有效提升購(gòu)房意愿和能力。有些購(gòu)房者公積金賬戶余額多，可以用來(lái)補(bǔ)充首付不足?，F(xiàn)在首付資金來(lái)源又多了一種渠道，而且提取做首付不影響公積金貸款額度計(jì)算，可以讓消費(fèi)者盡早“上車”。此外，購(gòu)買符合標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑規(guī)定的新房，貸款額度最高可以上浮15%，既滿足買家對(duì)“好房子”的消費(fèi)需求，也能引導(dǎo)開發(fā)商多造符合標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”。

商貸利率定價(jià)不再區(qū)分首套房和二套房

《通知》明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

宋紅衛(wèi)表示，根據(jù)調(diào)研，剛需項(xiàng)目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產(chǎn)家庭中的高端項(xiàng)目對(duì)于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過(guò)50%。他認(rèn)為，商貸利率定價(jià)不再區(qū)分首套房和二套房，在一定程度上能夠促進(jìn)改善需求的釋放。

盧文曦也認(rèn)同上述觀點(diǎn)。他舉例稱，以商貸200萬(wàn)元，30年計(jì)算，首套房月供8486元，二套房差異化地區(qū)月供為8704元，非差異化地區(qū)月供為8925元。按照最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可以少還439元。以往降LPR月供減少大約只有幾十元，而現(xiàn)在這種方式力度更大，得到的實(shí)惠在體感上會(huì)相當(dāng)明顯。

此外，為銜接優(yōu)化住房限購(gòu)政策，《通知》規(guī)定對(duì)符合條件的非上海市戶籍居民家庭購(gòu)買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除?！按隧?xiàng)政策對(duì)于想購(gòu)買第二套住房的非滬籍購(gòu)房者而言，有人均60平方米的免稅面積扣除，可以切實(shí)降低持有成本，促進(jìn)改善意愿的提升?！北R文曦說(shuō)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，預(yù)計(jì)上海樓市新政短期將有效提升外環(huán)外市場(chǎng)熱度，減少觀望情緒并帶動(dòng)潛在購(gòu)房群體積極入市，長(zhǎng)期則有助于城市職住平衡與上海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 通知 LPR 外環(huán) 套數(shù) 居民家庭